بررسي تحولات قيمت زمين در مناطق مختلف شهر تهران

مقدمه:

زمين به عنوان كالاي واسطه در توليد مسكن , ساختمان و فضا به شمار مي آيد. در مناطقي كه شدت استفاده از زمين بسيار زياد است, قيمت زمين تاثير به سزايي در قيمت تمام شده يا قيمت كالاي نهايي خواهد داشت, اهميت زمين در توليد مسكن, بسياري را بر آن داشته است كه در اين باره به بررسي بپردازند و از ديدگاه هاي مختلف قانونمندي هاي رفتاري اين كالاي با اهميت را جستجو كنند. گزارش بيست و يك مشاور كه مسئول بررسي مسائل توسعه شهري تهران در بيست و يك منطقه شهر هستند, حاوي مباحث ارزشمندي در زمينه تحولات قيمت زمين و مسكن مي باشد. گرچه برخي اطلاعات ميداني مشاوران از جمله برداشت قيمت هاي محلي زمين و مسكن به دليل عدم هماهنگي قابل تلفيق نبوده, اما براي بررسي اوليه الگوي قيمت زمين از آنها استفاده شده و با آزمون فرضيه هاي آنان, در نهايت الگوي برازش شده به دست آمده است.

بديهي است كه قيمت تمام شده كالايي همچون زمين, كه بستگي به ميزان در دسترس قرار دادن آن ومجموعه كارهاي انجام شده بر روي آن دارد, بنياد قيمت معاملاتي آن را تشكيل مي دهد. اما تحولات قيمت معاملاتي زمين فرايند ديگري است كه در فضاي بازار تعيين مي شود و عواملي همچون عرضه و تقاضا, نقطه تعادل آن را مشخص مي كنند.

اين بررسي مي كوشد قاعده و قانوني براي تحولات قيمت زمين در بازار گسترده شهر تهران بيابد, تا به كمك آن, امكاناتي براي پيش بيني تحولات آينده به دست آيد.

اطلاعات پايه اين بررسي از منابع زير گردآوري شده اند:

- بولتن هاي اقتصاد مسكن در زمينه قيمت زمين

- اطلاعات پروانه هاي ساختماني صادر شده توسط توسط شهرداري شامل تعداد پروانه ها و زير بناي آنها, همچنين استفاده از آمار مركز آمار ايران

- اطلاعات هزينه و درآمد شهرداري

- شاخص هاي قيمت مركز آمار ايران

در بررسي انجام شده, بر عواملي همچون فاصله از كوههاي البرز, در دسترس بودن خدمات, افزايش جمعيت, مقدار صدور پروانه هاي ساختماني, قيمت فروش تراكم مازاد و جز آن اشاره شده و براي برخي از اين عوامل الگوها و توابع همبستگي نيز تهيه شده است. در اين بررسي رابطه متغيرهاي مختلف با قيمت زمين به بحث گذاشته مي شود كه در نهايت با آزمون الگوهاي گوناگون بهترين الگوي برازش شده به دست آيد:

بررسي رابطه عامل مكان و قيمت زمين

زمين هاي شهر تهران در دامنه كوهپايه هاي البرز, داراي ارزش بيشتري از اراضي مناطق پست تر هستند. اين تصور كه زمين هاي مركز شهر تهران داراي ارزش بالاتري هستند, بيشتر درباره زمين هاي با كاربري تجاري صادق است. در آمار ارائه شده در بولتن اقتصاد مسكن طي دهه 70 بالاترينقيمت زمين به مناطق 1, 3, 6, 2, 4, 7, 5, قيمت هاي متوسط به مناطق 8, 10, 11, 13, 9, 14 و 12 و قيمت هاي پايين به مناطق 15, 16, 17, 18, 19 و 20 تعلق دارد. با دقت در ترتيب اين مناطق مي توان پي برد كه در حوزه شمالي و مياني , مناطق نزديك به محور مركزي شهر تهران, داراي قيمت بالاتري نسبت به دو سوي حاشيه اي خود هستند. بنابراين مقطع شمالي-جنوبي قيمت زمين در شهر تهران كاملا نزولي مقطع غربي- شرقي, صعودي-نزولي است. در اين ميان توجه به استثناي منطقه 12, حائز اهميت است: اين منطقه , منطقه مركزي شهر تهران است كه بالاترين تراكم فعاليتي شهر تهران را در خود جاي داده است. بازار تهران و بسياري ادارات و وزارتخانه ها در اين منطقه جاي دارند.مجموعه فعاليت هاي كارگاهي, وجه سكونتي آن را از رونق انداخته و بر اساس بر آوردهاي موجود جمعيت شبانه آن به يك دهم جمعيت روزانه آن نمي رسد. مطابق با آمارهاي موجود, جمعيت ساكن در اين منطقه در سال 1375 حدود يكصدو نود هزار نفر بوده است در حاليكه جمعيت فعال در كارگاههاي آن, (211 هزار بر اساس آمار 1373) به همراه مراجعه كنندگان به مراكز تجاري و اداري و كارگاهي, در مجموع حدود 5/1 ميليون نفر برآورد مي شود. اين عدم تعادل موجب كاهش گرايش به سكونت در منطقه شده است و املاك مسكوني آن پائين ترين ارزش را در مجموعه مناطق مياني شهر يافته اند.

بررسي رابطه زمان و قيمت

زمان به خودي خود عامل موثري در تغيير قيمت زمين نمي تواند باشد, بلكه با بررسي تحولات زماني قيمت زمين و انطباق برخي اتفاقات اقتصادي در طول دوره, ممكن است به رابطه اي علت و معلولي دست يافت. با مرور اطلاعات جدول بعد مي توان دريافت كه قيمت زمين همواره داراي روند صعودي بوده و متوسط قيمت آن در شهر تهران از 435 هزار ريال در سال 1370 به 3152 هزار ريال در سال 1380 افزايش يافته است. اما اين افزايش در طول سالهاي اين دهه با آهنگي يكنواخت صورت نگرفته است, بلكه مي توان دو دوره جهشي در قيمت زمين را در سالهاي 75- 73 و 80-78 تشخيص داد.اين نوسانات كمابيش در تمام مناطق شهر , به يكسان و همزمان رخ داده اند.تغييرات نرخ رشد سالانه زمين گوياي آن است كه سالهاي 70, 71 و 72 قيمت زمين تقريبا در شرايط پايداري قرار دارد و رشد آن كند و نامحسوس است. در سال 1373 نخستين گرايش به افزايش قيمت زمين مشاهده مي شود كه در سال 74 و سپس 75 به اوج مي رسد. در سال هاي 76 و 77 با كاهش نرخ رشد, قيمت زمين به موقيت پايداري دست مي يابد, اما در سالهاي 78 و 79 و به ويژه در سال 1380 دچار جهش بي سابقه اي مي شود.

با تقسيم بندي شهر تهران به سه حوزه شمالي( شامل مناطق 1تا 7) , مياني (شامل مناطق 8 تا 12) و جنوبي (شامل مناطق 15 تا 20) و محاسبه جداگانه ميانگين رشد قيمت در آنها , نمودارهايي به دست مي آيد كه نشان دهنده تحولات هم زمان و به تقريب هم نواخت آنهاست. هر سه اين حوزه ها داراي دو دوره اوج و دو دوره افول هستند.

قيمت زمين مناطق شهر تهران-هزار ريال