صفحه اول سایت arrow شهر سازی arrow بررسي تحولات قيمت زمين در مناطق مختلف شهر تهران

فروشگاه تیتانیوم و نقرهفروشگاه زیورآلات پارسیان

- برای مشاهده تمام مقالات موجود در سایت و استفاده از تالار گفتمان لطفا با نام کاربری خود وارد شوید در صورتی که عضو نیستید < اینجا > کلیک کنید.

آخرین محصولات فروشگاه


بررسي تحولات قيمت زمين در مناطق مختلف شهر تهران چاپ ارسال برای دوستان
(3 :مجموع راي ها)
نوشته شده توسط مهدی سورگی   

از کلیه کسانی که تمایل دارند مقالات آنها نیز در سایت همکلاسی قرار بگیرد دعوت می شود آن ها را به آدرسc75168ad6d0108319e129bf0187a0177 ارسال کنند.

دانشجوی کارشناسی ارشد شهرسازی

دانشگاه شهید بهشتی تهران

">0cdbe3fb72a5bb4a21329a1d52e5dd00

بررسي تحولات قيمت زمين در مناطق مختلف شهر تهران

مقدمه:

زمين به عنوان كالاي واسطه در توليد مسكن , ساختمان و فضا به شمار مي آيد. در مناطقي كه شدت استفاده از زمين بسيار زياد است, قيمت زمين تاثير به سزايي در قيمت تمام شده يا قيمت كالاي نهايي خواهد داشت, اهميت زمين در توليد مسكن, بسياري را بر آن داشته است كه در اين باره به بررسي بپردازند و از ديدگاه هاي مختلف قانونمندي هاي رفتاري اين كالاي با اهميت را جستجو كنند. گزارش بيست و يك مشاور كه مسئول بررسي مسائل توسعه شهري تهران در بيست و يك منطقه شهر هستند, حاوي مباحث ارزشمندي در زمينه تحولات قيمت زمين و مسكن مي باشد. گرچه برخي اطلاعات ميداني مشاوران از جمله برداشت قيمت هاي محلي زمين و مسكن به دليل عدم هماهنگي قابل تلفيق نبوده, اما براي بررسي اوليه الگوي قيمت زمين از آنها استفاده شده و با آزمون فرضيه هاي آنان, در نهايت الگوي برازش شده به دست آمده است.

بديهي است كه قيمت تمام شده كالايي همچون زمين, كه بستگي به ميزان در دسترس قرار دادن آن ومجموعه كارهاي انجام شده بر روي آن دارد, بنياد قيمت معاملاتي آن را تشكيل مي دهد. اما تحولات قيمت معاملاتي زمين فرايند ديگري است كه در فضاي بازار تعيين مي شود و عواملي همچون عرضه و تقاضا, نقطه تعادل آن را مشخص مي كنند.

اين بررسي مي كوشد قاعده و قانوني براي تحولات قيمت زمين در بازار گسترده شهر تهران بيابد, تا به كمك آن, امكاناتي براي پيش بيني تحولات آينده به دست آيد.

اطلاعات پايه اين بررسي از منابع زير گردآوري شده اند:

- بولتن هاي اقتصاد مسكن در زمينه قيمت زمين

- اطلاعات پروانه هاي ساختماني صادر شده توسط توسط شهرداري شامل تعداد پروانه ها و زير بناي آنها, همچنين استفاده از آمار مركز آمار ايران

- اطلاعات هزينه و درآمد شهرداري

- شاخص هاي قيمت مركز آمار ايران

در بررسي انجام شده, بر عواملي همچون فاصله از كوههاي البرز, در دسترس بودن خدمات, افزايش جمعيت, مقدار صدور پروانه هاي ساختماني, قيمت فروش تراكم مازاد و جز آن اشاره شده و براي برخي از اين عوامل الگوها و توابع همبستگي نيز تهيه شده است. در اين بررسي رابطه متغيرهاي مختلف با قيمت زمين به بحث گذاشته مي شود كه در نهايت با آزمون الگوهاي گوناگون بهترين الگوي برازش شده به دست آيد:

بررسي رابطه عامل مكان و قيمت زمين

زمين هاي شهر تهران در دامنه كوهپايه هاي البرز, داراي ارزش بيشتري از اراضي مناطق پست تر هستند. اين تصور كه زمين هاي مركز شهر تهران داراي ارزش بالاتري هستند, بيشتر درباره زمين هاي با كاربري تجاري صادق است. در آمار ارائه شده در بولتن اقتصاد مسكن طي دهه 70 بالاترينقيمت زمين به مناطق 1, 3, 6, 2, 4, 7, 5, قيمت هاي متوسط به مناطق 8, 10, 11, 13, 9, 14 و 12 و قيمت هاي پايين به مناطق 15, 16, 17, 18, 19 و 20 تعلق دارد. با دقت در ترتيب اين مناطق مي توان پي برد كه در حوزه شمالي و مياني , مناطق نزديك به محور مركزي شهر تهران, داراي قيمت بالاتري نسبت به دو سوي حاشيه اي خود هستند. بنابراين مقطع شمالي-جنوبي قيمت زمين در شهر تهران كاملا نزولي مقطع غربي- شرقي, صعودي-نزولي است. در اين ميان توجه به استثناي منطقه 12, حائز اهميت است: اين منطقه , منطقه مركزي شهر تهران است كه بالاترين تراكم فعاليتي شهر تهران را در خود جاي داده است. بازار تهران و بسياري ادارات و وزارتخانه ها در اين منطقه جاي دارند.مجموعه فعاليت هاي كارگاهي, وجه سكونتي آن را از رونق انداخته و بر اساس بر آوردهاي موجود جمعيت شبانه آن به يك دهم جمعيت روزانه آن نمي رسد. مطابق با آمارهاي موجود, جمعيت ساكن در اين منطقه در سال 1375 حدود يكصدو نود هزار نفر بوده است در حاليكه جمعيت فعال در كارگاههاي آن, (211 هزار بر اساس آمار 1373) به همراه مراجعه كنندگان به مراكز تجاري و اداري و كارگاهي, در مجموع حدود 5/1 ميليون نفر برآورد مي شود. اين عدم تعادل موجب كاهش گرايش به سكونت در منطقه شده است و املاك مسكوني آن پائين ترين ارزش را در مجموعه مناطق مياني شهر يافته اند.

بررسي رابطه زمان و قيمت

زمان به خودي خود عامل موثري در تغيير قيمت زمين نمي تواند باشد, بلكه با بررسي تحولات زماني قيمت زمين و انطباق برخي اتفاقات اقتصادي در طول دوره, ممكن است به رابطه اي علت و معلولي دست يافت. با مرور اطلاعات جدول بعد مي توان دريافت كه قيمت زمين همواره داراي روند صعودي بوده و متوسط قيمت آن در شهر تهران از 435 هزار ريال در سال 1370 به 3152 هزار ريال در سال 1380 افزايش يافته است. اما اين افزايش در طول سالهاي اين دهه با آهنگي يكنواخت صورت نگرفته است, بلكه مي توان دو دوره جهشي در قيمت زمين را در سالهاي 75- 73 و 80-78 تشخيص داد.اين نوسانات كمابيش در تمام مناطق شهر , به يكسان و همزمان رخ داده اند.تغييرات نرخ رشد سالانه زمين گوياي آن است كه سالهاي 70, 71 و 72 قيمت زمين تقريبا در شرايط پايداري قرار دارد و رشد آن كند و نامحسوس است. در سال 1373 نخستين گرايش به افزايش قيمت زمين مشاهده مي شود كه در سال 74 و سپس 75 به اوج مي رسد. در سال هاي 76 و 77 با كاهش نرخ رشد, قيمت زمين به موقيت پايداري دست مي يابد, اما در سالهاي 78 و 79 و به ويژه در سال 1380 دچار جهش بي سابقه اي مي شود.

با تقسيم بندي شهر تهران به سه حوزه شمالي( شامل مناطق 1تا 7) , مياني (شامل مناطق 8 تا 12) و جنوبي (شامل مناطق 15 تا 20) و محاسبه جداگانه ميانگين رشد قيمت در آنها , نمودارهايي به دست مي آيد كه نشان دهنده تحولات هم زمان و به تقريب هم نواخت آنهاست. هر سه اين حوزه ها داراي دو دوره اوج و دو دوره افول هستند.

قيمت زمين مناطق شهر تهران-هزار ريال

شرح

1370

1371

1372

1373

1374

1375

1376

1377

1378

1379

1380

منطقه1

609

689

796

846

1353

2014

2419

2367

2523

3772

5385

منطقه2

492

530

561

642

1301

1720

1717

1742

1991

2483

4140

منطقه3

693

767

846

1079

1489

2214

1448

2623

2715

3519

5350

منطقه4

426

486

347

502

919

1145

1304

1380

1639

2047

3256

منطقه5

335

377

385

577

924

1225

1205

1316

1377

1691

2805

منطقه6

623

706

708

853

1254

1960

1860

1937

2142

2835

4316

منطقه7

484

532

689

788

1383

1697

1487

1696

1771

2230

3372

منطقه8

396

402

470

534

893

1311

1448

1466

1620

2223

3103

منطقه9

275

330

388

464

677

996

1006

1043

1227

1309

2135

منطقه10

357

384

430

485

714

1132

1142

1170

1297

1564

2349

منطقه11

380

409

404

463

734

1059

1151

1132

1110

1656

2328

منطقه12

308

288

365

393

549

991

996

1001

1093

1339

1825

منطقه13

381

399

439

499

926

1223

1311

1370

1557

2011

2958

منطقه14

323

348

421

467

840

1147

1148

1240

1247

1778

2537

منطقه15

257

310

339

391

551

739

820

907

951

1063

1692

منطقه16

272

323

355

423

630

900

956

1028

1080

1281

1648

منطقه17

270

289

345

385

547

914

922

953

1069

1279

1656

منطقه18

186

245

264

289

492

686

668

759

804

1056

1514

منطقه19

228

243

267

308

526

740

753

711

888

1049

1583

منطقه20

224

247

309

379

554

791

855

704

846

1037

1496

ميانگين

وزني

435

427

481

558

900

1233

1271

1368

1450

1890

3152

ماخذ: فصلنامه اقتصاد مسكن, سازمان ملي زمين ومسكن

با مقايسه تحولات قيمت زمين در شهر تهران با ديگر كلان شهر ها و گروهي از شهرهاي بزرگ و متوسط كشور, مي توان پي برد كه اين نوسانات, تقريبا در ديگر شهرهاي كشور نيز رخ داده است و كمابيش دوران اوج و افول بازار مسكن در شهر هاي مختلف داراي همزماني است. البته, نوسانات شهر تهران داراي شدت بيشتري نسبت به كلان شهرها و كلان شهر ها داراي شدت بيشتري نسبت به ديگر شهر هاي بزرگ كشور است. به اين ترتيب, بازار زمين در مناطق گوناگون شهر تهران و همچنين در ساير نقاط شهري كشور رفتار مشابهي را نشان مي دهد و تنها بسته به بزرگي و كوچكي شهر ها, رفتار اين بازار شدت و ضعف متفاوتي از خود بروز مي دهد.

مقايسه تغييرات قيمت زمين در شهرهاي بزرگ كشور

سال

گروه بندي عمده شهرها

1370

1371

1372

1373

1374

1375

1376

1377

1378

1379

1380

تهران

435

427

481

558

900

1233

1271

1368

1450

1890

3152

كلان شهرها

174

170

173

202

276

398

463

523

585

685

936

ساير شهرهاي

بزرگ

115

116

120

141

196

240

279

330

385

489

642

تهران

-

1.8-

12.6

16

61.3

37

3.1

7.6

6

30.3

66.8

كلان شهرها

-

2.4-

1.6

16.9

36.8

43.9

16.3

12.9

12

17

36.7

ساير شهرهاي

بزرگ

-

.9

4.1

17.1

39.0

22.6

16

18.4

16.7

27

31.3

بررسي قيمت زمين در شهر تهران, بر پايه قيمت هاي روز انجام شده است, براي حذف تاثيرات تورمي, از قيمت هاي نسبي زمين ( نسبت به شاخص عمده فروشي كل كشور) استفاده شده است.طي سالهاي 70 تا 79 قيمت هاي نسبي زمين روندي رو به كاهش داشته اند و متوسط آنها در شهر تهران از 435 هزار ريال در سال 1370 به 217 هزار ريال در سال 1379 كاهش يافته است و حتي جهش سال 1380, كه اين قيمت ها را به 345 هزار ريال رساند, نيز نتوانسته است كاهش سالهاي قبل را جبران كند.

مقايسه شاخص هاي عمده فروشي و خرده فروشي كالاها و خدمات كلي كشور و خرده فروشي شهر تهران با شاخص قيمت زمين شهر تهران نيز گوياي آن است كه افزايش قيمت زمين در شهر تهران, نه تنها بيشتر يا مساوي با ساير كالاها نبوده است, بلكه همواره كمتر از آنها نيز نشان مي دهد.

تغييرات قيمت هاي عمده فروشي و خرده فروشي در سطح شهر تهران طي سالهاي 80-1370- به قيمت پايه سال 1380

1370

1371

1372

1373

1374

1375

1376

1377

1378

1379

1380

1381

عمده فروشي كل كشور

109

146

183

260

416

521

572

668

829

952

1000

1096

خرده فروشي كل كشور

126

157

193

260

389

479

562

664

797

898

1000

1158

خرده فروشي شهر تهران

125

155

191

257

377

460

542

630

750

865

1000

1164

مقايسه تغييرات شاخص قيمت هاي عمده فروشي و خرده فروشي در سطح كشور و خرده فروشي با شاخص قيمت زمين در سطح شهر تهران طي سالهاي 80-1370- به قيمت پايه سال 1370

شاخص قيمتها

1370

1371

1372

1373

1374

1375

1376

1377

1378

1379

1380

عمده فروشي كل كشور

1000

1335

1670

2382

3806

4764

5236

6110

7586

8707

9147

خرده فروشي كل كشور

1000

1246

1531

2067

3089

3804

4464

5272

6330

7129

7942

خرده فروشي شهر تهران

1000

1243

1535

2061

3022

3687

4348

5057

6017

6939

8022

زمين شهر تهران

1000

982

1106

1283

2069

2834

2922

3145

3333

4345

7246

بررسي رابطه تعداد پروانه هاي ساختماني مسكوني صادر شده و قيمت زمين

تعداد پروانه هاي ساختماني شاخصي براي سنجش ميزان استفاده از زمين در نظر گرفته مي شود. از آنجا كه بسياري از زمين ها بدون وارد شدن در گزارش معاملاتي, به استفاده مجدد كشانده مي شوند, تعداد زمينهاي معامله شده ملاك مناسبي براي بررسي ميزان استفاده از زمين محسوب نمي شود. از آن جا كه اطلاعات موجود شهر تهران, مساحت زمين پروانه ها را طي دورهاي ده ساله در اختيار نمي گذارد, تعدادپروانه ها به عنوان جانشين متغير مساحت زمين انتخاب شده است.

اطلاعات موجود پروانه هاي ساختماني صادر شده گوياي آن است كه در طي 80-1371 تعداد 185065 فقره پروانه در شهر تهران صادر شده است و مناطق 5, 15, 4, 14 و2 دلراي بالاترين تعداد و مناطق 9 و 17 پائين ترين تعداد را به خود اختصاص داده اند. تغييرات تعداد پروانه ها طي اين دهه نشان دهنده دو دوره افزايشي و دو دوره كاهشي و دو مقطع اوج در سالهاي 75 و 80 و دو مقطع افول در سالهاي 71 و 77 است. اين تغييرات, كمابيش در تمام مناطق تكرار شده است. مقايسه اين آمار با تغييرات قيمت زمين, گوياي آن است كه همزمان با افزايش تعداد پروانه ها قيمت زمين نيز افزايش , اما با كاهش تعداد پروانه ها قيمت زمين كاهش نمي يابد. اين رفتار را مي توان با استفاده از قيمت هاي نسبي زمين, به گونهاي ديگر توضيح داد: با افزايش تعداد پروانه ها قيمت زمين و با كاهش تعداد پروانه ها قيمت زمين كاهش مي يابد, اما ميزان كاهش قيمت به شدت كاهش تعداد پروانه ها نيست. اين رفتار , مويد قاعده عمومي چسبندگي قيمت ها است كه در شرايط ركود اقتصادي, قيمت ها كاهش نمي يابند و يا شدت كاهش آن ها نا چيز است.

مقايسه تعداد پروانه هاي صادر شده شهر تهران و ساير نقاط شهري كل كشور, نشان مي دهد كه با كاهش تعدا پروانه ها در شهر تهران , تعداد پروانه ها در ساير نقاط شهري افزايش مي يابد. اگرچه با افزايش ساخت و ساز در تهران , در ساير نقاط كاهش ساخت و ساز بوجود نمي آيد. چنين رفتاري مويد آن است كه بازار زمين در ساير نقاط شهري, تحت تاثير شهر تهران قرار دارد. گرچه نوسانات قيمت زمين در هر دو بازار هماهنگ است, اما به دليل شدت تغييرات كمتر در ساير شهر ها , به هنگام ركود بازار زمين در تهران, سرمايه هاي بخش مسكن به ساير نقاط شهري سرازير مي شوند.

مقايسه تغييرات تعداد پروانه هاي مسكوني صادر شده در شهر تهران و ساير نقاط شهري

سال

شهر تهران

ساير نقاط شهري

جمع

نسبت تهران به كل-درصد

76

13889

116966

130855

6/10

77

12854

118422

131276

9/9

78

18466

119223

137689

4/13

79

24841

110161

135002

4/18

80

27725

110824

138549

0/20

بررسي رابطه مقدار و قيمت فروش تراكم مازاد و قيمت زمين

به طور نظري, افزايش فروش تراكم مازاد( مازاد بر تراكم پايه 120درصد), ميزان تقاضاي زمين را تحريك مي كند و به افزايش قيمت آن منجر مي شود و بديهي است كه در اين شرائط, اگر تراكم مازاد در بازار آزاد( و نه متاثر از قوانين دستوري), عرضه شود, به قيمت آن افزوده خواهد شد, اما كاهش فروش تراكم مازاد, به دليل وجود پديده چسبندگي قيمتها, به كاهش قيمت زمين منجر نخواهد شد و حداكثر, افزايش قيمت زمين را كندتر خواهد كرد. در اين شرايط , حتي كاهش قيمت فروش تراكم مازاد( كه ابزاري است در اختيار مقامات بخش عمومي) به افزايش شديدتر تقاضاي زمين و بر اثر آن , افزايش قيمت زمين منجر مي شود و به اين ترتيب, ابزارهاي ارادي موجود براي كنترل قيمت زمين ومسكن , به گونه اي ديگر و خارج از اراده آن مقامات عمل خواهد كرد.

طي سالهاي 1375 تا 1380 كه آمار مقدار قيمت تراكم مازاد در دست است, متوسط قيمت زمين از 2/1 ميليون ريال به 2/3 ميليون ريال افزايش يافت, كه سالهاي 75, 76 و 77 , با كندي و سالهاي 78, 79 و 80 با شدت همراه بود. در همين حال, مقدار فروش تراكم مازاد طي سال هاي ياد شده روند نزولي- صعودي را طي كرده است كه حد اقل آن , مربوط به سال 77 است. اما طي سال هاي 77-75 , كه تغيير قيمت زمين روند آرامي داشت, قيمت فروش تراكم داراي روند صعودي است و در عوض در سالهاي 78 و 79 كه قيمت زمين با شدت بيشتري افزايش يافت, قيمت فروش تراكم روند كاهنده و به نسبت تثبيت شده اي داشت.

مقايسه آمار مقدار و قيمت تراكم مازاد در مناطق گوناگون تهران, گوياي آن است كه مناطق شمالي داراي مقدار و قيمت بالاتري نسبت به ديگر مناطق تهران هستند و مناطق مياني و جنوبي به رغم آن كه در مقدار فروش تراكم داراي تفاوت هاي زيادي هستند اما در قيمت فروش تراكم تفاوت معنا داري بين آنها وجود ندارد.

مقدار فروش تراكم مازاد به تفكيك مناطق مختلف شهر تهران80-1375 (متر مربع)

مناطق

1375

1376

1377

1378

1379

1380

منطقه1

421493

146636

122819

179649

481508

715891

منطقه2

43611

190052

141518

226428

555196

520481

منطقه3

227901

140832

112225

262035

264296

785053

منطقه4

209633

59365

96261

198785

663137

868145

منطقه5

68874

127721

182473

157836

756716

768857

منطقه6

123894

91956

47528

117220

228651

173760

منطقه7

142378

5651

56042

156801

224936

195609

منطقه8

122987

67292

49771

144275

289957

312462

منطقه9

0

30608

43390

42118

116512

78423

منطقه10

66614

26819

24246

67372

142466

136160

منطقه11

97836

20403

19549

82534

160122

112845

منطقه12

118406

41462

20720

19238

77615

117020

منطقه13

94246

35202

33949

115659

268948

224751

منطقه14

148181

56862

61207

177703

253121

241782

منطقه15

0

68051

12779

72622

109211

99697

منطقه16

28878

53224

75497

31916

55312

32073

منطقه17

0

12953

21449

16317

23097

29999

منطقه18

0

15244

8305

28712

53330

139424

منطقه19

0

15515

12728

22147

23419

34429

منطقه20

0

66739

17351

23193

3505

55226

كل تهران

2307402

1272647

1159807

2142560

4751055

5702097

قيمت فروش هر متر مربع تراكم در مناطق شهر تهرا80-1375(هزار ريال)

مناطق

1375

1376

1377

1378

1379

1380

منطقه1

139

198

161

170

306

270

منطقه2

83

103

134

136

121

240

منطقه3

127

177

272

201

389

159

منطقه4

93

246

215

168

113

126

منطقه5

276

109

108

270

70

67

منطقه6

115

102

257

195

155

220

منطقه7

34

158

8

3

71

123

منطقه8

64

81

118

78

62

82

منطقه9

0

62

41

55

39

69

منطقه10

11

18

42

11

27

52

منطقه11

33

102

121

53

54

68

منطقه12

15

41

85

134

8

38

منطقه13

45

78

181

51

40

55

منطقه14

15

29

44

22

36

35

منطقه15

0

17

70

27

12

39

منطقه16

81

7

13

48

40

38

منطقه17

0

41

49

58

89

140

منطقه18

0

52

110

47

33

28

منطقه19

0

76

167

82

70

35

منطقه20

0

19

51

21

285

28

كل تهران

81

105

130

118

118

132

ماخذ: قيمت متر مربع فروش تراكم در مناطق حاصل تقسيم درآمد شهرداري هر از فروش تراكم بر متراژ تراكم مازاد در پروانه هاي ساختماني مي باشد.

بررسي رابطه مصوبه ها و قوانين دستوري با قيمت زمين

در مباحث پيشين بر اين نكته تاكيد شد كه تغييرات قيمت زمين با تغييرات تعداد پروانه هاي صادر شده داراي همزماني است. در اين مبحث كوشش بر آن است كه رابطه مصوبه هاي مربوط به تراكم(قوانين دستوري) با تعداد پروانه ها و از آن طريق با قيمت زمين سنجيده شود. بديهي است كه وجود همزماني, لزوما دليلي بر رابطه علي ميان اين متغيرها نيست.

طي دهه هفتاد, سه مقطع تصميم گيري در باره تراكم ثبت شده است.نخست, در اوايل دهه هفتاد با طرح سياست خودكفايي شهرداري ها ناشي از مصوبات برنامه اول توسعه, وبا توجه به مسدود و ناكارا بودن ساير منابع در آمدي , شهرداري ها و به ويژه شهرداري تهران به فروش مازاد تراكم ساختماني و كسب درآمد از اين طريق پرداخت. بستر اوليه اين اقدام, از طريق مصوبه شوراي عالي معماري و شهرسازي ايران, تحت عنوان " ضوابط و مقررات افزايش تراكم و بلندمرتبه سازي" مورخ 24/10/1369 فراهم شده بود.در اين مصوبه, شهرداري هاي با بيش از 200 هزار نفر جمعيت مجاز به افزايش تراكم ساختماني حداكثر تا ميزان 25درصد نسبت به طرح جامع مصوب شدند. پس از تصويب اين قانون, تا سال 73 فعاليت هاي وسيعي در ساخت و ساز ديده نشد. در سالهاي 73 و 74 ساخت و ساز مسكن به شدت افزايش يافت و پس از سال 75 بدون آن كه منعي قانوني به وجود آيد, تعداد پروانه هاي صادر شده, كاهش يافت و قيمت زمين به تقريب, ثابت ماند.دوم , براي جلوگيري از ركود اقتصاد زمين و مسكن كه در سال هاي 75 و76 تداوم يافته بود, مصوبه 269 در تاريخ 8/7/1376 تصويب شد و بر اساس آن , تعيين تراكم و طبقات تا هفت طبقه به دو عامل عرض معبر و مساحت زمسن بستگي يافت. پس از تصويب اين مصوبه, احداث ساختمانها در شهر تهران سرعت يافت, به تعداد پروانه هاي صادر شده افزوده شد و قيمت زمين روند صعودي در پيش گرفت. مصوبه 329 كه تعديلي بر مصوبه 269 بود, در تاريخ 15/11/79 به تصويب رسيد, اما روند صدور پروانه و قيمت زمين به تقريب, بدون تغيير ماند.

سوم, شهردار وقت شهر تهران در تاريخ فروردين 1380 دستور توقف فروش تراكم مازاد را در هفت منطقه شمال شهر, صادر كرد. اين توقف كه با تنش ها و درگيري هاي بسياري همرته بود, بالاخره با مصوبه شوراي عالي معماري و شهر سازي ايران در تاريخ1382 صورت قانوني يافت. پس از توقف فروش تراكم مازاد, از ميزان تقاضا براي صدور پروانه هاي ساختماني كاسته شد و قيمت زمين, به تقريب ثابت ماند. اين ركود, در سالهاي 81 و82 و تا زمان تهيه اين گزارش ادامه يافته است.

برآورد تابع قيمت زمين در تهران

براي تبيين بهتر عوامل تاثير گذار بر قيمت زمين مي توان از روشهاي اقتصاد سنجي استفاده كرد. بدين منظور سعي شده است كه با استفاده از آمار مناطق تهران در طول دهه 80-1370 عوامل مرتبط با حوزه هاي سياست گزاري شهري و موثر بر قيمت زمين مورد موشكافي قرار گيرد . بدين منظور تابع زيرين از انجام آزمونهاي متعدد برآورد گرديد.

PL=113/7 Y - 44/5 Re - 0/28 Per + 1/9Pd + 0/0017 UD -74 Dum - 6987

(2/2) (-5/6) (-4/2) (4/2) (4/8) (-0/7) (-1/8)

در تابع فوق متغيرها به شرح زير تعريف مي شوند.

قيمت زمين PL=

متغير روند Y=

متغير مجازي نشان دهنده منطقه Re=

تعداد پروانه ساختمان Pev=

قيمت فروش تراكم مازاد Pd=

مقدار تراكم فروخته شده مازادUd=

متغير مجازي براي اعلام مصوبه هاي 269 و 329Dum=

بررسي تابع بالا نشان دهنده نتايج زير است.

1- اولين و مهمترين نكته اين است كه برخلاف آنچه در واقيت رخ داده مصوبه هاي قانوني شوراي عالي و كليه مصوبات كلان مربوط به فروش تراكم به ظاهر تاثير معنا داري بر قيمت زمين نداشته اند. علت اين پديده را مي توان چنين توضيح داد كه فروش تراكم مازاد در تمام سالهاي مورد بررسي در دوره قبل از مصوبه 269 (قبل از سال 1376) نيز اتفاق مي افتاد. اين مصوبه در واقع كوششي جهت سامان بخشي به فروش تراكم مازاد بود كه پيشتر بدون محمل قانوني صورت مي گرفت. مصوبه 269 جز تعريف و بازنگري محدود در املاكي كه تراكم مازاد مي توانست شامل آنها شود, تغيير عمده اي در ضوابط واگذاري تراكم ايجاد نكرد. در حقيقت تقاضاي مقدار تراكم تابع نوسانات بازار مسكن و نرخ كسب سود در فعاليتهاي ساخت و ساز است و مصوبات قانوني فراهم آورنده چارچوب ها و ساختارهاي فعاليت اقتصادي هستند. بر اين اساس فروش مازاد تراكم قبل از مصوبه 269 امكان كسب منفعت بيشتر از زمين هاي شهر و فعاليت ساخت و ساز در املاك مسكوني را فراهم كرده و مالكان اراضي مسكوني امكان افزايش قيمت فروش املاك خود را به دست آورده اند. با توجه به تقاضاي موجود در بازار مسكن تهران, در واقع فروش تراكم مازاد از ابتداي دهه هفتاد زمينه افزايش قيمت زمين و مسكن را در تهران فراهم كرده و مصوبه هاي 269 و 329 تغيير جديدي در اين روند ايجاد نكرده است.

2- متغير روند با ضريب مثبت بر قيمت زمين تاثير گذاشته است. در حقيقت ضريب متغير روند نشان دهنده افزايش نسبي متغير قيمت زمين در طول زمان است.

3- متغيرهاي مجازي منطقه ( از يك تا 20) و معني دار بودن آن نشانگر وجود بازارهاي منفك در داخل شهر تهران است. به بيان بهتر معني دار بودن اين متغير به ابن معني است كه بازار مسكن تهران بازاري واحد و همگن نيست. بلكه اين بازارها افتراقي و متمايز از يكديگر است. جدايي بازارها در يك شهر به اين معني است كه سياستهاي مرتبط با زمين و مسكن نمي تواند در كل شهر يكسان و همگن باشند. همچنين وجود تمايزات منطقه اي و بازارهاي مجزا, معنايي جز ناكارآمدي ساز و كار بازار مسكن و لزوم سياست گزاريهاي همه جانبه در بازار مسكن ندهرد. از زمره مهمترين اين سياست گزاريها مي توان به ايجاد نظامهاي شفاف اطلاعات زمين و مسكن جهت پيوند دهي بين بازار هاي منفك منطقه اي اشاره كرد. همچنين تلاش در جهت تثبيت بازار زمين, اخذ رانت هاي تعلق گرفته به زمينهاي شهري توسط مالياتهاي محلي و عوارض را مي توان از زمره سياستهايمرتبط جهت كاهش افتراقهاي منطقه اي در بازار زمين دانست.

4- بر اساس نتايج تابع فوق با افزايش حجم فروش تراكم قيمت زمين افزايش مي يابد. نتيجه فوق نتيجه اي مطابق انتظار است. بر اين اساس در حقيقت افزايش فروش مازاد تراكم به معني افزايش امكان كسب منفعت از زمين هاي شهر است.در اين شرايط طبيعي است كه مالكان زمين هاي شهري امكان افزايش قيمت فروش زمين هاي خود را به دست مي آورند. نتيجه چنين فرايندي افزايش قيمت زمين خواهد بود. اگر به اين نكته توجه كنيم كه افزايش قيمت زمين موجب تمايل هر چه بيشتر فعالان ساخت و ساز به افزايش تراكم ساختماني مي گردد, آنگاه مي توان گفت كه چنين رفتاري و رها سازي سياست ها به دست بازار موجب شكل گيري روند تعادلي واگرا خواهد شد كه اين واگرايي در بلند مدت موجب ايست بازار و در نهايت انفجار بازار مسكن و زمين و از بين رفتن كلان سرمايه گذاري در مسكن خواهد شد. بديهي است كه اين فرايند موجب ايجاد هرينه هاي كلان اجتماعي در ساير ابعاد اجتماعي مي گردد كه چه بسا مقدار اين هزينه ها بيشتر از منافع خصوصي شده و نتيجه اين فرايند منفي شدن تراز هزينه فايده رفتار بازار مسكن و زمين خواهد.

برآورد واحدهاي مسكوني سال 1380 و چشم انداز ساخت و ساز جديد در تهران

براي برآورد تعداد واحد مسكوني موجود شهر در سال 1380 بر اساس پروانه هاي ساختماني صادر شده ضروري است تعداد واحدهاي اضافه شده بر اساس ضريب تخريب واحد هاي مسكوني در پروانه هاي تخريب و نوسازي ميانگين مدت زمان ساخت واحدها و ميزان تغيير كاربري مسكوني به غير مسكوني محاسبه گردد. در اين بررسي ميانگين دوره ساخت در تهران 18 ماه براورد شده است. بر اساس اين ميانگين مي توان فرض كرد كه پروانه هاي مسكوني صادره تا پايان سال 1373 در آبانماه 1375 يعني زمان انجام سرشماري نفوس و مسكن به مرحله بهره برداري رسيده و در آمار مسكن سرشماري ملحوظ شده است.بنابراين براي محاسبه واحد هاي مسكوني جديد پروانه هاي صادره از آغاز سال 1374 تا پايان 1378 مبناي بررسي مسكن در سال 1380 قرار گرفت.

ضريب تخريب واحدهاي مسكوني در پروانه هاي تخريب و نوسازي معادل 7/1 در هر پروانه (برابر باميانگين تعداد طبقات در ساختمانهاي مسكوني شهر) در نظر گرفته شد. لازم به ذكر است كه درباره ميزان تبديل كاربري مسكوني به ساير كاربري ها بويژه كاربري اداري و آموزشي اطلاع دقيقي در دست نيست. به طور كلي پروانه هاي صادره براي ساختمان هاي غير مسكوني سهم ناچيزي از پروانه هاي ساختماني صادره در شهر را تشكيل مي دهد در حاليكه بخش مهمي نياز شهر به كاربري هاي اداري و خدماتي از طريق تبديل ساختمانهاي مسكوني به اداري, آموزشي, بهداشتي و غيره تامين مي شود. اين امر بويژه توسط مشاوران مناطق 6 و 7 تهران مورد تاكيد بوده است. به هر حال برآورد واحدهاي مسكوني شهر در سال 1380 كه بدون احتساب واحدهاي تغيير كاربري يافته انجام شده, برآورد دست بالايي از موجودي مسكن شهر بدست ميدهد.

در فاصله 78-1374 در تهران براي 75525 ملك مسكوني پروانه احداث ساختمان , نوسازي, اضافه اشكوب و توسعه بنا صادر شده است كه در مجموع بيش از 325 هزار واحد مسكوني را در بر دارد. با توجه به ضريب تخريب 7/1 واحد براي پروانه هايي كه به منظور تخريب و نوسازي صادر شده, بيش از 61 هزار واحد مسكوني در روند ساخت و ساز اين دوره تخريب شده و نهايتا خالص واحد مسكوني اضافه شده به موجودي مسكن شهر طي اين دوره حدود 8/263 هزار واحد مسكوني مي باشد.

بر اساس سرشماري 1375 تعداد واحد هاي مسكوني شهر تهران 6/1487 هزار واحد بوده و با توجه 8/263 هزار واحد اضافه شده موجودي مسكن شهر در سال 1380, 5/1751 هزار واحد براورد مي شود.

چشم انداز ساخت و ساز جديد در تهران بر اساس پروانه هاي ساختماني صادره در سالهاي 80-1379 كه حدود 52 هزار پروانه را در بر مي گيرد حاكي از آنست كه در صورت احداث مجموعه واحد هاي مسكوني مندرج در پروانه هاي فوق حدود 300 هزار واحد مسكوني جديد ( بدون احتساب نرخ تخريب) ساخته خواهد شد. كه اندكي كمتر از واحد هاي مسكوني داراي مجوز احداث در فاصله سالهاي 78- 1374 ( 325387 واحد) است.

براورد واحد هاي مسكوني جديد در تهران در سال 1380(بر اساس پروانه هاي 8-1374)

شرح

فايل مناطق

فايل محلات(بازسازي شده)

ساختمان

تخريب و نوسازي

اضافه اشكوب و توسعه بنا

جمع

ساختمان

تخريب و نوسازي

اضافه اشكوب و توسعه بنا

جمع

                 

تعداد پروانه مسكوني 8-1374

12485

36175

25865

75525

6573

32637

20358

59368

تعداد واحد مسكوني 8-1374

104125

195345

25917

325387

54839

176424

20390

251653

ضريب تخريب در هر پروانه

-

7/1

-

-

-

7/1

-

-

تعداد واحد مسكوني تخريب شده

-

61497

-

-

-

55483

-

-

تعداد واحد مسكوني اضافه شده

104125

133847

25917

263889

54839

120941

20390

196170

ماخذ: بر اساس اطلاعات پروانه هاي مسكوني صادره در 78-1374 در كل مناطق تهران

حق کپی با ذکر "نام نویسنده" و "سایت همکلاسی" بلامانع می باشد

www.Hamkelasy.com

 

Creative Commons License
کلیه مقالات پایگاه علمی همکلاسی تحت مجوز Creative Commons Attribution-Noncommercial-Share Alike 3.0 Unported License منتشر می‌گردد.

Template Designed by : Template Design Workshop
Template name : Hamkelasy Template
Designed by : Template Design Workshop

Template Design Workshop offers professional web templates, flash templates and other web design products available for immediate download.

PictoFX Multimedia Design Group Medium Blog Template Design Workshop
pictofxt